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房地产开发商逾期交房的法律风险防范
[ 时间:2018-3-9 14:54:14  517 ]

房地产开发商逾期交房的法律风险防范

胜博发官方下载胜博发娱乐官网sbf胜博发娱乐电脑版事务所  潘德瑞  马效娟

摘要据不完全统计,商品房买卖合同纠纷中的逾期交房纠纷占了很大比重。房地产开发商出售商品房的对象是广大的购房者,此类纠纷往往会引发集体诉讼。为此房地产开发商一旦败诉,除了要承担逾期交房的违约金责任外,还要承担企业声誉受损等更深层次的影响。本文以系列仲裁案件中的一则为例,就房地产开发商如何防范和控制逾期交房的风险提出自己的建议

关键词逾期交房 合同约定 违约金 风险防范

 

我们知道,逾期交房是引发房屋买卖合同纠纷产生的一个重要因素。据不完全统计,2016年胜博发官方下载省各级人民法院对1182宗房屋买卖合同纠纷案件作出裁判,其中涉及逾期交房的案件有302宗,逾期交房纠纷占整个房屋买卖合同纠纷的26%,可见其比重是较大的。房地产开发商出售商品房的对象是广大的购房者,此类纠纷往往会引发集体诉讼。为此房地产开发商除了要承担逾期交房的违约金责任外,还要承担企业声誉受损等更深层次的影响。下面我们结合一个案例来分析逾期交房的风险有哪些,房地产开发商如何防范和控制逾期交房的风险

一、相关案例

2016年6月,胜博发官方下载XX房地产开发公司收到33份应仲裁通知书,原来有33户业主向胜博发官方下载仲裁委员会提出仲裁申请,要求开发商支付逾期交房违约金并偿付sbf胜博发娱乐电脑版费。这里选取仅其中一例:2013年8月7日,蒙某、卢某夫妇二人与胜博发官方下载XX房地产开发公司签订《海口市商品房买卖合同》,合同约定蒙某、卢某夫妇二人购买胜博发官方下载XX房地产开发公司开发的位于海口市龙华区某住宅楼10层1002房,合同约定出卖人应当在2014年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后,蒙某、卢某夫妇二人按约向胜博发官方下载XX房地产开发公司支付了全部购房款。但在涉案房屋工程施工期间,由于多次遭遇强台风等恶劣天气的影响,严重影响了工期。2014年11月,胜博发官方下载XX房地产开发公司向蒙某邮寄《关于延期交房的致歉信及晚交房通知书》,通知2015年4月30日办理交房手续,然而由于蒙某的地址发生变更导致邮件被退回后,胜博发官方下载XX房地产开发公司没有再向房屋另一买受人卢某继续邮寄相关通知,房屋也没有交付给买受人。直到蒙某、卢某夫妇二人向仲裁委提起仲裁申请后才向其二人邮寄收楼催告函,通知二人于2016年8月20日办理交房手续。2016年6月1日,为维护自身合法权知益,蒙某、卢某夫妇二人特向胜博发官方下载仲裁委员会申请仲裁,请求裁决:(一)胜博发官方下载XX房地产开发公司向蒙某、卢某夫妇二人支付逾期交房违约金47200.26.79元(自2015年1月1日起暂计算到2016年6月1日止6);(二)胜博发官方下载XX房地产开发公司赔偿蒙某、卢某夫妇二人sbf胜博发娱乐电脑版费损失3000元;(三)本案仲裁费由胜博发官方下载XX房地产开发公司承担。

2016年12月,胜博发官方下载仲裁委员会对本案作出裁决,裁决胜博发官方下载XX房地产开发公司向买受人支付逾期交房违约金52359元(逾期交房截止日期计算至2016年8月20日)并偿付sbf胜博发娱乐电脑版服务费3000元。

二、结合上述案例,我们简要分析一下房地产开发商在哪些方面没有做到位而导致需承担逾期交房的违约责任

(一)关于合同约定的交房标准

双方在合同第八条“交付期限”中约定“出卖人应当在2014年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第3种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收,并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。3.该商品房验收合格。”乍一看,双方约定的似乎很明确,但实际上,对于约定的“该商品房验收合格”这一条件本身却是存在争议的,在实践中也没有一个明确统一的标准。有的认为自建设、勘察、设计、施工、监理五方共同签署《工程竣工验收报告》即为商品房验收合格,有的认为商品房验收合格应以工程质量监督机构出具的工程主体质量合格报告为准。该案中仲裁委即采用了后者的标准,对房地产开发商提出以出具《工程竣工验收报告》之日作为商品房验收合格之日的主张不予采纳,从而导致计算出来的逾期交房的天数增多而加大了违约金的赔付。

(二)关于免责事由的约定及通告知问题

双方在合同第八条“交付期限”中约定“因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的,出卖人可据实予以延期”。这样的约定比较模糊,主要是不可抗力的界定问题。比如,对于台风,有的主张它属于不可抗力,由它导致的延期交房问题可以不可抗力为由予以免责,但同时也有人认为,胜博发官方下载多有台风天气,台风是正常现象,见怪不怪,开发商在预估工期时应当将台风天气考虑进去,不能以此作为不可抗力的免责事由。因此,在房屋工程因台风影响到工期的情况下,房地产开发商的权益会因为这样模糊的约定而引起争议,得不到切实的保护。

另外,约定的免责事由发生之后的告知义务非常重要,该案中,涉案工程因受海燕、威马逊、海鸥等台风的影响长达80余天,提到这三个台风,影响众所周知,全国各大媒体均有报道,胜博发官方下载人民对此更是深有体会。然而,正是由于房地产开发商在台风发生后没有在30日内履行告知义务,因此仲裁庭没有根据工程签证单上的停工延期天数来计算延期天数,而仅仅是结合海口市气象证明,给予酌情延期10天。对此,开发商自身感觉有苦难言。

(三)逾期交房的事实发生之后房地产开发商的处理方法问题

本案中,在逾期交房的事实发生之后,房地产开发商采取了一些些积极的应对措施,如提前向买受人邮寄《关于延期交房的致歉信及晚交房通知书》,在小区门口和物业办公室张贴公告主动提出为业主代缴一年物业管理费作为逾期交房的经济补偿等等。对此,相当一部分买受人是认可并不欲进一步追究房地产开发商逾期违约责任的。然而,在此过程中,仍有一些不足之处,导致部分买受人最终走向仲裁。

1.在向买受人邮寄重要通知时没有充分尽到通知义务。本案中买受人是蒙某和卢某夫妇二人,两人在合同中预留了不同的地址和联系电话。而开发商只选择了其中一个进行邮寄通知,在邮件被退回的情况下也没有再去向另外一个买受人继续邮寄,直至二人向仲裁委提起仲裁请求后在sbf胜博发娱乐电脑版的督促下才给二人分别邮寄了收楼催告函。导致逾期交房的日期大大延长,违约金也相应增加。

2.开发商在最初买受人提出赔偿逾期违约金时没有引起足够重视。本案只是开发商系列案件中的其中一个,最初仅仅是有一个业主与开发商交涉要求就逾期交房问题予以赔偿,但开发商相关人员没有重视,未能及时沟通化解,从而引发一系列案件的产生。

三、对房地产开发商防范控制逾期交房法律风险的相关建议

从以上案例的分析我们可以看出,房地产开发商逾期交房的风险主要表现在合同条款的设定及合同的履行两大块。据此,建议从以下几个方面来防控逾期交房的风险。

(一)在合同条款设定阶段,优化合同条款的设计

一是可以根据商品房项目的整体开发计划和施工进度,对不同区域设定不同的交房期限,避免整体项目中所有商品房的交房期限一刀切问题,将逾期交房违约责任的风险尽可能的予以分散化解。

二是对于交房期限的确定,务必要结合房屋交付的标准充分考虑可能影响交房的各种因素。既要充分考虑公司自身的资金周转与项目的施工进度计划,又要充分考虑到影响房屋达到交付标准的相关可变因素,尽可能合理留出相对宽裕的时间,而不能为了吸引购房者签约而把交房期限约定的太为紧张而失去弹性伸缩的空间,以确保在约定的交房期限内让商品房达到约定的交付标准。

三是关于商品房交付标准的约定。可以在补充协议中“该商品房经验收合格”的定义予以明确,如可明确为“该商品房经验收合格是是指:由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《工程竣工验收报告》。”这样就可以避免双方因交付标准不统一而产生争议。

四是关于免责事由的约定。房地产开发商在设定合同条款时,除地震、火灾、战争等这些不可抗力原因外,应充分考虑到胜博发官方下载经常遭遇大雨、台风等特殊情况,可以将台风、大雨的气象因素特别列明,可以将日降雨量达到多少毫米以上的降水,风速达到几级以上的风力等导致工程施工停止或进展缓慢的气象原因明确约定为免责的事由。除此之外,还可以另行约定其他的免责事由。如买受人逾期付款的出卖人有权将交房及办理产权证的期限按照买受人逾期付款的天数据实予以延期”、“买受人在办理按揭过程中存在未在约定的期限内履行义务的,则出卖人有权将交房及办理产权证书的期限按照买受人逾期的天数据实予以延期。”等等。

五是关于买受人为二人或二人以上的通知的约定。可以通过优化条款约定降低开发商因买受人地址变更而导致通知无法送达带来的逾期交房风险。如约定“买受人预留两个或两个以上的收件地址、收件人或电话,只要开发商选择其中一个地址、一个收件人或一个电话方式送达的,视为履行通知送达。”、“买受人在签订合同时,须留下详细、真实、有效的地址、电话等通讯方式,如有变动,应在变动后的三个工作日内及时书面通知出卖人,如因买受人所提供的通讯地址无法送达的,由此造成的一切后果由买受人负责。”等等。

(二)注重合同履行的相关义务

在合同履行过程中,房地产开发商可指定专门工作人员负责关于交房问题的相关义务及风险节点,防止因疏漏而承担本可以免除的责任;并注意发生逾期交房后保管好相关的证据材料,为在诉讼中获得支持作准备。

一是认真履行通知义务。如商品房买卖合同中在约定不可抗力的免责条款时通常会同时要求出卖人在不可抗力的事实发生之后的要在一定期限内告知买受人。如果房地产开发商没有履行告知义务,可能不会因此而免责。

二是在送达相关重要文件时要注意充分送达,保管好送达的凭证。如逾期交房发生后向买受人邮寄《延期交房通知书》时,如果买受人是2个人且留的不同的联系方式,那么要同时给2个人送达,同时务必将邮寄的底单保管好,这样一旦发生诉讼时开发商能够举证自己已通知买受人新的交房日期,否则,在房屋具备了交付条件的情况下,开发商会因为没有证据证明自己通知了新的交付日期而导致逾期交房的截止点延长。

综上可知,房地产开发逾期交房法律风险并非是不可控的,在很大程度上它是可以预计并可以控制的,做好防范可以进一步减少房地产开发商的违约风险和责任。

 
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